База объектов и инвестиционный рейтинг · v0.2
Сохраняйте объекты и сравнивайте их при единых критериях. Рейтинг ориентировочный, до налогов и подтверждения арендных аналогов.
| Объект | Цена, млн ₸ | NOI yield | IRR equity | Порог IRR | Мин. DSCR | Целевая цена, млн ₸ | Рейтинг | Действия |
|---|
Категории: A — проходит предварительные критерии; B — интересен при снижении цены; C — данных недостаточно; D — не проходит критерии. Рейтинг основан на текущих введённых предпосылках, а не на независимой рыночной оценке.
Инвестиционные показатели
Сравнение кредитных сценариев
| Кредит / цена | Собственный капитал | IRR equity | Мин. DSCR | CF за 1-й год | Статус |
|---|
Проверка DSCR выполняется для каждого года с обслуживанием кредита; IRR включает выручку от продажи за вычетом остатка долга.
Прогноз денежных потоков · выбранный кредит
| Год | Аренда | NOI | Долг: платежи | Капвложения | CF инвесторов | Остаток долга |
|---|
Сравнение с депозитом
Три инвестора
Стресс-тест и инвестиционный комитет · v0.7
Четыре сценария рассчитываются тем же финансовым движком. Стресс-параметры — условные допущения, не прогноз рынка. Голоса сохраняются локально для выбранного объекта, без синхронизации между устройствами.
| Сценарий | Изменения относительно базы | NOI 1-го года | IRR equity | Мин. DSCR | CF 1-го года | Оценка |
|---|
Решение трёх инвесторов
Правило для прототипа: решение «Одобрено» только при трёх голосах «За»; «Условно» — если все проголосовали за или при условиях и есть хотя бы одно условие; любое «Против» означает «Отклонено». Это не юридически значимое голосование.
Investment Analyst + Committee + Workspace + Sale Intelligence · v0.9
Локальный аналитический модуль на прозрачных правилах. Это не генеративный ИИ и не независимая оценка. Выводы формируются только из введённых данных.
Единая карточка объекта · Sale × Rent × Investment · v0.5
Сценарии основаны на введённых арендных аналогах. Без подтверждённых сделок это оценка ставок предложения, а не доказанная цена аренды.
| Сценарий | Ставка, ₸/м² | NOI, млн ₸/год | NOI Yield | IRR equity | Цена по NOI, млн ₸ |
|---|
Ставки: P25 / медиана / P75 из подходящих аналогов. IRR рассчитана существующим движком с текущим кредитом и прочими параметрами. Целевая цена по NOI — предварительный ориентир, не полный расчёт максимальной цены по IRR. Отчёт не является независимой оценкой.
Rent Intelligence · расширенная оценка · v0.2
Добавляйте реальные предложения и подтверждённые сделки. Система подбирает сопоставимые помещения и оценивает диапазон арендных ставок. Демонстрационные ставки не загружены: расчёт появляется только после добавления данных.
Добавить арендный аналог
Оценка ставки для текущего объекта
Район и тип выбираются отдельно; площадь берётся из текущего объекта в финансовой модели.
Наиболее сопоставимые аналоги
| Адрес | Ставка | Сопоставимость | Источник |
|---|
Медиана рассчитывается по подходящим аналогам. Подтверждённые сделки и объявления показываются отдельно. Сопоставимость учитывает район, тип, площадь, микролокацию, этаж, состояние и первую линию. Корректировки ставок на различия пока не рассчитываются: диапазон основан на фактических ставках исходных аналогов.
База арендных аналогов
| Адрес | Район | Тип | Площадь | ₸/м²/мес. | Источник | Микролокация | Действия |
|---|
Данные хранятся только в этом браузере. Не добавляйте персональные данные арендаторов и конфиденциальные условия договоров без законного основания.
Методология и ограничения
Месячная модель: аренда с ежегодной индексацией, постоянная вакантность, расходы как доля эффективной аренды, аннуитетный кредит, ежемесячная капитализация депозита. Exit value считается как цена покупки × (1 + годовой рост)^срок; на выходе вычитаются расходы на продажу и остаток кредита. IRR annualized рассчитывается из месячных потоков. NOI yield — NOI первого года / цену покупки. Target price по NOI не учитывает CapEx и налоги.
Investment Workspace v0.8 — портфель и партнёры
Доли капитала задаются отдельно по каждому объекту. Расчёты агрегируют сохранённые сценарии; это не фактический бухгалтерский учёт.
Капитал и доли партнёров
Укажите проценты участия в собственном капитале (сумма 100%). По умолчанию используются доли из карточки объекта; распределение прибыли пока пропорционально капиталу.
| Объект | Цена, млн ₸ | Собств. капитал, млн ₸ | IRR | Партнёр 1, % | Партнёр 2, % | Партнёр 3, % | Действие |
|---|